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오피스텔 분양권 전매 방법이 너무 복잡해서 뭐가 뭔지 모르시겠죠? 일반 매매 계약과 다른 부분만 주의하시면 복잡한 거래가 단순해집니다. 이번 글에서는 오피스텔 분양권 전매 방법 및 주의사항에 대하여 심플하게 확인하실 수 있습니다.
아래 내용은 전매가 일반매매와 다른 절차이니 꼭 확인해 보세요.
목차
오피스텔 분양권 전매란?
오피스텔 분양권 전매란 처음 분양받은 사람이 그 권리를 제삼자에게 파는 행위를 말합니다. 다 지어지지 않은 오피스텔의 소유권을 잔금을 치르기 전에 다른 사람에게 양도하는 것입니다.
얼마 전까지만 해도 정부의 전매 제한으로 오피스텔의 분양권 상태 거래가 어려웠지만, 최근에는 규정이 많이 완화되어 많은 지역에서 전매 거래가 가능합니다. 특히 비규제 지역이나 100가구 이하 소규모 오피스텔의 경우는 전매가 자유롭습니다.
오피스텔 분양권 전매 방법 및 절차 알아보기
오피스텔 분양권 전매 방법은 일반거래에 비하여 좀 복잡합니다만, 과정을 이해하고 준비하시면 의외로 단순합니다. 그러나 중도금 대출승계와 부가세 환급 반납 등에 주의하지 않으면 자칫 손해를 볼 수 있는 점을 잊지 마세요.
1. 매수자 찾기
- 당연한 얘기지만, 먼저 매수자를 구해야 합니다. 첫 단계에서 시간이 많이 걸릴 수 있으니, 일정을 감안하셔야 합니다.
- 주로 부동산 중개소에 매물을 맡기거나, 네이버 부동산 및 피터팬의 좋은 방 구하기와 같은 온라인 플랫폼을 통해 매수자를 찾을 수 있습니다.
- 직거래를 원할 경우, 직접 매수자와 계약을 진행할 수 있습니다.
2. 계약서 작성
- 매수자와 매매가 확정되면 분양권 전매 계약서를 작성합니다.
- 대부분 부동산 공인중개사를 통해 거래가 이루어지며, 중개인은 양측의 의견을 조율하고 피드백을 제공합니다.
- 직거래 시에는 계약서 양식이 조금 다르므로 주의가 필요합니다.
3. 중도금 대출 승계
- 오피스텔 분양권에는 중도금 대출이 있는 경우가 많습니다.
- 매수자는 대출 승계를 위해 해당 은행에 직접 문의하고, 필요한 서류를 준비하여 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 중도금 대출이 없을 경우, 계약서에 명시된 매매 금액만 받으면 됩니다.
개인 신용문제로 중도금 대출 승계가 안 되는 경우가 종종 발생하니 반드시 먼저 확인하세요.
자세한 대출 승계 안내는 아래 파일을 다운로드하셔서 확인하세요.
4. 부동산 실거래 신고
- 계약서 작성 후 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다.
- 이를 어기면 과태료가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 신고는 관할 지자체에 직접 방문하거나, 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 가능합니다.
5. 명의 변경
- 시행사에 방문하여 매도자와 매수자 간의 명의 변경을 진행해야 합니다.
- 명의 변경 시 필요한 서류는 시행사에서 안내받을 수 있으며, 보통 매도인과 매수인이 함께 방문해야 합니다.
- 시행사마다 규정이 다를 수 있으므로 대리인 방문 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
6. 사업자 등록 변경
- 매도자는 최초 분양 시 등록한 임대사업자 등록을 폐업해야 하며, 매수자는 사업자 등록을 새로 해야 합니다.
- 이는 사업자 등록에 따라 세금 문제가 달라지기 때문에, 양도 후 반드시 처리해야 하는 절차입니다.
오피스텔 분양권 전매 시 주의사항
1. 전매 제한 여부 확인
오피스텔 분양권 전매 시 주의해야 할 첫 번째 사항은 전매 제한 여부 확인입니다. 지금은 규제가 많이 완화되었지만 정부의 부동산 규제로 일부 지역은 분양권 전매가 안 될 수 있어요.
특히, 조정대상지역인 곳은 분양권 전매 금지 기간이 있으니, 해당 오피스텔이 전매가 가능한지 먼저 확인하시기를 바랍니다.
2. 중도금 대출 승계 가능 여부
오피스텔 분양권 매매 시, 중도금 대출 승계 문제는 가장 민감한 부분이라고 볼 수 있습니다. 대부분의 오피스텔 분양이 중도금 대출을 하고 있고, 이를 중도에 양도하는 것이라 매수자가 중도금 대출을 받을 수 있는지 따지는 것은 필수 절차입니다.
모든 매수자가 대출 승계 자격이 있는 것이 아니기 때문에 계약 전에 대출 가능 여부를 반드시 확인하세요. 대출 승계가 안된다면 계약자체가 성립할 수 없습니다.
3. 양도소득세, 부가가치세 환급 신고
오피스텔 분양권 전매 시 발생하는 양도소득세와 부가가치세 환급도 반드시 챙겨야 하는 부분입니다. 매도자가 양도차이익이 생겼다면 양도세 신고를 해야 하고 부가세 환급을 받았다면 다시 반납해야 합니다.
분양권 전매의 경우 종종 거래 당사자들 간의 합의로 프리미엄은 현금거래를 하는 경우가 있습니다.
매도자가 일반 임대사업자로 등록하고 부가가치세 환급을 받은 경우는 부가세 환급액을 포괄양수도계약을 통해 매수자에게 양도하는 것이 좋습니다. 포괄양수도계약이 아닌 일반계약을 했을 경우는 매도자는 부가가치세 환급액을 국세청에 별도로 신고하여 반납해야 합니다.
저의 경우 일반계약을 했는데, 부가가치세 환급분 신고를 모르고 지나가서, 사후에 부가가치세 신고 지연 벌금을 냈었습니다. 여러분들은 이런 우를 범하지 마세요.
오피스텔 분양권 전매의 장점과 단점
거래방식의 복잡함에도 오피스텔 분양권 전매 계약은 매수자 입장에서는 투자 기회가 되기도 하고, 매도자 입장에서는 조기 현금확보의 수단이 되기도 합니다. 아래에서 자세한 장단점을 살펴보겠습니다.
장점
- 투자 유동성: 완공 전에 분양권을 판매함으로써 자금을 빠르게 회수할 수 있습니다.
- 단기 시세차익: 분양 후 오피스텔의 가치가 상승하면 매매 차익을 얻을 수 있습니다.
- 비규제 지역의 기회: 전매 제한이 없는 지역에서는 자유롭게 분양권 거래가 가능해, 투자 기회가 많습니다.
단점
- 세금 부담: 양도소득세와 부가세 환급 반납 등 세금 문제가 복잡할 수 있습니다.
- 대출 승계 리스크: 중도금 대출 승계가 원활하지 않으면 거래가 어려워질 수 있습니다.
- 시장 변동성: 오피스텔 시세 변동에 따라 손실이 발생할 가능성도 있습니다.
마무리하며: 오피스텔 분양권 전매, 전략이 필요하다
오피스텔 분양권 전매는 호황기에는 투자수익을 조기환수하는 방법이기도 하고 불황기에는 빠른 손절이기도 합니다. 두 가지 모두 전매 방법과 절차를 제대로 이해하지 못하면 수익을 깎아먹거나, 더 큰 손실을 보게 되는 우를 범할 수 있습니다.
오피스텔 전매 거래에 관심을 갖고 계시다면 앞서 설명드린 절차와 주의사항을 꼼꼼하게 참고하셔서 현명한 투자를 하시기를 바랍니다.
지금까지 오피스텔 전매 방법 및 주의사항에 대하여 살펴보았습니다. 감사합니다.
아래 내용 확인하셔서 현명한 투자가 되시기를 바랍니다.